范圍面積2644畝，三亞中心城區(qū)又一片區(qū)控規(guī)出爐，定位國際旅游社區(qū)！

請(qǐng)關(guān)注? 海居君 2023-04-16 11:21 發(fā)表于海南

得益于海南自貿(mào)港打造國際旅游消費(fèi)中心，三亞近年行穩(wěn)致遠(yuǎn)謀發(fā)展，國際知名度不斷提高，尤其是去年第四季度以來，三亞市在謀劃高端消費(fèi)及城市規(guī)劃、城市更新方面，更是動(dòng)作頻頻。

太古里、超級(jí)萬象城、寬窄巷子“海棠故事”等商業(yè)綜合體在三亞成功摘地，今年2月份三亞市的6個(gè)城市更新項(xiàng)目還進(jìn)行了招商推介，更新范圍面積約2.05萬畝，推動(dòng)三亞重點(diǎn)項(xiàng)目布局及建設(shè)。

城市規(guī)劃方面，三亞中心城區(qū)海羅片區(qū)、抱坡文化體育中心片區(qū)控規(guī)先后出爐。日前，同為中心城區(qū)的三亞灣新城片區(qū)控規(guī)(修編)也出爐，面向社會(huì)公眾及規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人征詢意見。

新修編的控規(guī)顯示，三亞灣新城片區(qū)位于三亞市中心城區(qū)三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)南側(cè)，規(guī)劃范圍西至御海路，北至海榆西線，東至鳳翔路，南至桃源河，總面積176.27公頃(約合2644畝)。

規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量176.27公頃，規(guī)劃居住用地面積50.39公頃(約755.85畝)、商住用地面積21.14公頃(約317.1畝)，兩者總面積71.53公頃，占三亞灣新城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地總量的40.58%。

三亞灣新城片區(qū)以桃源河為骨架進(jìn)行布局，采用“一核一心一帶多組團(tuán)”的總體空間結(jié)構(gòu)：

• 一核：文體休閑核心，集中布置體育設(shè)施與場(chǎng)地、公園綠地等休閑活動(dòng)設(shè)施。

• 一心：三亞灣新城綜合服務(wù)中心，集中布局小學(xué)、醫(yī)院、集中式社區(qū)商業(yè)和各類城鎮(zhèn)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)為綜合性鄰里中心。
• 一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河集中布局公園綠地、體育設(shè)施、商業(yè)配套，增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務(wù)組團(tuán)和海坡公共服務(wù)中心的濱河活力休閑廊道。
• 多組團(tuán)：結(jié)合主次干道及建設(shè)時(shí)序，形成多個(gè)教育配套、旅游服務(wù)、商住服務(wù)、宜居生活組團(tuán)。 

根據(jù)新修編的控規(guī)，三亞灣新城片區(qū)規(guī)劃區(qū)定位為“三亞灣新城國際旅游社區(qū)”，創(chuàng)建三亞高品質(zhì)城市更新典范和天涯濱水文體休閑生活區(qū)。

規(guī)劃教育用地面積19.97公頃。保留現(xiàn)狀三亞上外附中；規(guī)劃36班小學(xué)1處，占地面積1.87公頃；規(guī)劃布局12班幼兒園4處，占地面積共1.82公頃。

『海居君』認(rèn)為，新版三亞灣新城片區(qū)控規(guī)，將完善片區(qū)城市功能、提升服務(wù)配套，強(qiáng)化介于崖州灣科技城和中央商務(wù)區(qū)之間的重要紐帶型地區(qū)作用，對(duì)片區(qū)南側(cè)魯能三亞灣社區(qū)也是利好。

控規(guī)修編的三亞灣新城片區(qū)位于三亞市中心城區(qū)三亞機(jī)場(chǎng)南部，自西向東包括海坡片區(qū)的沖會(huì)單元、海坡濱海單元與體育公園單元(局部)。

規(guī)劃范圍西至御海路，北至海榆西線，東至鳳翔路，南至桃源河，總面積176.27公頃(約2644畝)。

二、功能定位

規(guī)劃區(qū)定位“三亞灣新城國際旅游社區(qū)”，創(chuàng)建三亞高品質(zhì)城市更新典范和天涯濱水文體休閑生活區(qū)。

三、功能結(jié)構(gòu)

規(guī)劃區(qū)以桃源河為骨架進(jìn)行布局，采用 “一核一心一帶多組團(tuán)”的總體空間結(jié)構(gòu)。

一核：文體休閑核心，集中布置體育設(shè)施與場(chǎng)地、公園綠地等休閑活動(dòng)設(shè)施。

一心：三亞灣新城綜合服務(wù)中心，集中布局小學(xué)、醫(yī)院、集中式社區(qū)商業(yè)和各類城鎮(zhèn)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)為綜合性鄰里中心。

一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河集中布局公園綠地、體育設(shè)施、商業(yè)配套，增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務(wù)組團(tuán)和海坡公共服務(wù)中心的濱河活力休閑廊道；南北向沿線型綠帶與道路形成貫通周邊的綠地與慢行網(wǎng)絡(luò)。

多組團(tuán)：結(jié)合主次干道劃分及建設(shè)時(shí)序，形成多個(gè)教育配套、旅游服務(wù)、商住服務(wù)、宜居生活組團(tuán)。

四、用地布局

按照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》(試行)明確各地塊用地性質(zhì)、控制指標(biāo)。

規(guī)劃區(qū)總用地面積為176.27公頃，建設(shè)用地總量為176.27公頃。其中，居住用地(07)50.39公頃(約755.85畝)，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的28.59%；商住用地(07/09)21.14公頃(約317.1畝)，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的11.99%；公共管理與公共服務(wù)用地(08)32.93公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的18.68%；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地(09)10.85公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的6.15%；交通運(yùn)輸用地(12)33.72公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的19.13%；公用設(shè)施用地(13)1.02公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的0.58%；綠地與開敞空間用地(14)24.00公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的13.62%；特殊用地(15)2.22公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的1.26%。

五、公共服務(wù)設(shè)施布局

規(guī)劃公共管理與公共服務(wù)用地面積32.93公頃，占城市建設(shè)用地面積的比例為18.68%(另有商業(yè)混合城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地1.77公頃，占城市建設(shè)用地面積的比例為1.00%)。主要包括：

(1)行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施

(2)教育設(shè)施

(3)社區(qū)服務(wù)綜合體

(4)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

(5)體育設(shè)施

六、土地使用強(qiáng)度控制

(一)開發(fā)強(qiáng)度控制

以容積率上限指標(biāo)對(duì)開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制。各地塊開發(fā)建設(shè)須符合容積率控制指標(biāo)的要求。

(1)西部區(qū)域：指御海路、海榆西線、桃源河路、桃源路圍合區(qū)域，用地功能以商業(yè)用地、旅館用地以及商業(yè)居住混合用地為主，以中強(qiáng)度開發(fā)為主，容積率控制在1.5—1.8之間，避免高強(qiáng)度開發(fā)。

(2)中部區(qū)域：指桃源路、海榆西線、桃源河路、鳳坡一巷圍合區(qū)域，以二類居住用地、商住用地、以及小學(xué)、醫(yī)院等公共服務(wù)功能為主。該區(qū)域南部臨桃源河路的居住用地以中強(qiáng)度開發(fā)為主，容積率控制在1.5—2.5之間；北部臨海榆西線的居住用地、商住混合用地以中低強(qiáng)度開發(fā)為主，容積率控制在1.2—1.8之間。小學(xué)用地的容積率按照1.0上限控制，幼兒園用地的容積率按照0.65上限控制。體育用地的容積率按照0.5上限控制，其他公共服務(wù)設(shè)施與市政基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)符合按照國家與三亞相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)要求。

(3)東部區(qū)域：指鳳坡一巷、海榆西線、桃源河、鳳翔路圍合區(qū)域，主要包括三亞上外附屬中學(xué)、消防用地以及旅館用地等已批或已建用地，容積率依據(jù)已批規(guī)劃或已批相關(guān)政府文件具體執(zhí)行。

(二)建筑高度控制

規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有建筑物與構(gòu)筑物的高度應(yīng)符合鳳凰機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)凈空區(qū)障礙物相關(guān)要求。濱水區(qū)域嚴(yán)格管控建筑高度，除現(xiàn)狀已建成項(xiàng)目外，整體以低層、多層建筑和點(diǎn)式高層建筑為主，保證桃源河路、御海路、啟航路、桃源路、新城支路與鳳翔路的觀水視廊，構(gòu)建疏密有致、富有層次的建筑天際線。

(1)西部區(qū)域：指御海路、海榆西線、桃源河路、桃源路圍合區(qū)域，以商業(yè)用地、旅館用地以及商業(yè)居住混合用地等功能為主，以中強(qiáng)度開發(fā)為主，建筑高度控制在30-50米之間。

(2)中部區(qū)域：指桃源路、海榆西線、桃源河路、鳳坡一巷圍合區(qū)域，以二類居住用地、商住用地、以及小學(xué)、醫(yī)院等公共服務(wù)功能為主。南部臨桃源河路的居住用地以中強(qiáng)度開發(fā)為主，建筑高度控制在在30—60米之間；北部臨海榆西線的居住用地、商用地住以中低強(qiáng)度開發(fā)為主，建筑控制在20—30米之間。小學(xué)、幼兒園與市政基礎(chǔ)設(shè)施等建筑須按照相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

(3)規(guī)劃區(qū)鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區(qū)域，主要包括三亞上外附屬中學(xué)、消防用地以及旅館用地等已批或已建設(shè)區(qū)，建筑高度依據(jù)已批規(guī)劃或已批相關(guān)政府文件具體執(zhí)行。

七、道路交通系統(tǒng)

規(guī)劃區(qū)道路分為城市主干道、城市次干道和城市支路三個(gè)等級(jí)。規(guī)劃海榆西線、啟航路、御海路三條主干道，桃源路、鳳坡路、新城支路三條次干道，形成“二橫四縱”的道路系統(tǒng)骨架，與支路網(wǎng)一并構(gòu)成的快捷高效的片區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。

(1)城市主干道

(2)城市次干道

(3)城市支路

八、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)和控制

規(guī)劃區(qū)南部毗鄰桃源河，自然生態(tài)條件優(yōu)越。應(yīng)突出濱水社區(qū)特征，重點(diǎn)控制桃源河兩側(cè)的生態(tài)綠地與開敞空間，設(shè)計(jì)宜人的慢行步道系統(tǒng)，并保證桃源河視線通廊，實(shí)現(xiàn)濱水景觀的可達(dá)性和可視性。

桃源河路是重要濱水休閑體驗(yàn)道路，應(yīng)形成“疏密結(jié)合，多亮點(diǎn)”的建筑景觀界面，打造顯城、見綠、親水的城市景觀通道。鳳坡路是社區(qū)內(nèi)部的主要生活服務(wù)街道，應(yīng)形成有活力、宜人的建筑景觀界面，并注重沿街商業(yè)廣告與燈飾的管控。海榆西線是重要的對(duì)外交通道路，沿街界面應(yīng)富有良好韻律感和通透度，展現(xiàn)生態(tài)宜居社區(qū)的形象風(fēng)貌。

建筑主色調(diào)宜控制為米白色、淡黃色，展現(xiàn)休閑舒適的本土風(fēng)貌。住宅建筑宜體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；公共建筑宜根據(jù)自身特點(diǎn)，考慮立面顏色和風(fēng)格特點(diǎn)，鼓勵(lì)運(yùn)用具有本土特征的建筑元素(如門廊、騎樓、坡屋頂?shù)?；新建建筑的風(fēng)格應(yīng)考慮與片區(qū)已建建筑相協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。規(guī)劃區(qū)毗鄰三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，應(yīng)注重建筑第五立面設(shè)計(jì)，建筑高度不大于36米的居住建筑鼓勵(lì)采用坡屋頂或平坡結(jié)合的屋頂形式。

現(xiàn)狀影像圖

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空間結(jié)構(gòu)分析圖

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土地利用規(guī)劃圖

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建筑高度控制圖

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開發(fā)強(qiáng)度控制圖

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公共服務(wù)設(shè)施分布圖

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道路系統(tǒng)規(guī)劃圖

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